Analityk napisał:

nao napisał:

Z całym szacunkiem, ustalmy gdzie ta kompromitacja...
Faktycznie, trudno nie ugiąć się pod siłą stwierdzenia, że ceny warszawskie w największym stopniu tworzą średnią arytmetyczną.
Tylko że to akurat ma tyle wspólnego z problemem o którym pisałem, co z wynikami totolotka z 1967r.

Wg mnie głównym Pana zarzutem było, że średnia się nie zgadza i że ogłoszenia są "ręcznie wklepywane". To ja odpowiadam że mija się Pan z prawdą. Ponadto jeśli Pan szuka tańszych mieszkń (padał przedział 4k) to powinien Pan wg. mnie patrzeć na dolny kwartyl a nie na średnią. W średnią wchodzą także apartamenty w np. Sea Towers.

artur napisał:

Zmiany procentowe pokazywane u góry wykresów trzeba traktowac tylko orientacyjnie - obliczenia jakich Pan dokonuje rzeczywiście będą prowadzic do błędnych wniosków. Wynika to z tego, że wykresy dla danego dnia mogą byc uaktualniane z opóźnieniem kilku dni, bo mogą pojawic się oferty z datą wsteczną. Poza tym wykresy są wygładzane (standardowa technika analizy technicznej) a to również wpływa na niewielkie "skoki" procentów.

Jeśli w wyniku 'wygładzenia' przecinek ląduje o jedną pozycję za daleko to z całym szacunkiem, nie nazwałbym tego 'analizą techniczną' :)).
Uważam, że info o zmianie ceny średniej o 5% wprowadza spory błąd, jeśli w rzeczywistości było to 0,5%.

Zmiany procentowe pokazywane u góry wykresów trzeba traktowac tylko orientacyjnie - obliczenia jakich Pan dokonuje rzeczywiście będą prowadzic do błędnych wniosków. Wynika to z tego, że wykresy dla danego dnia mogą byc uaktualniane z opóźnieniem kilku dni, bo mogą pojawic się oferty z datą wsteczną. Poza tym wykresy są wygładzane (standardowa technika analizy technicznej) a to również wpływa na niewielkie "skoki" procentów.

nao napisał:

Procent składany ? :DDD Proszę się już dalej nie kompromitować. Jeśli ogląda Pan wykres średniej ARYTMETYCZNEJ to logiczne, że mieszkania z Warszawy jeśli ich jest znaczna część, mają duży wpływ na ogólną średnią.

Z całym szacunkiem, ustalmy gdzie ta kompromitacja...
Faktycznie, trudno nie ugiąć się pod siłą stwierdzenia, że ceny warszawskie w największym stopniu tworzą średnią arytmetyczną.
Tylko że to akurat ma tyle wspólnego z problemem o którym pisałem, co z wynikami totolotka z 1967r.

Opiszę błąd konkretniej, bo chyba nie wszyscy nadążają...
Mówiłem o wykresie ceny średniej w całej Polsce. Dla ustalenia uwagi przyjmijmy że w poniedziałek cena średnia m2 w Polsce wynosiła 1 zł.
Sprawdzamy we wtorek. Nie znamy danych liczbowych, ale info nad wykresem mówi, że dzienna zmiana ceny średniej to +0,02%, mamy zatem: średnia cena m2 we wtorek
w Polsce wynosiła 1,0002 zł. W środę dowiaduję się, że zmiana dzienna znów była +0,02%. Sprawdzam datę ostatniej aktualizacji wyników, wszystko się zgadza, dzisiejsza, nad ranem...
Sprawdzam więc codziennie, i obliczając (tu wskazówka: jest to procent składany, a jakże - wzrosty procentowe poprzedniego dnia są włączane do obliczenia ceny następnego dnia - i wszystko jedno czy nazwiemy to odsetkami od kapitału, czy wzrostem ceny średniem mieszkania... Działa tak samo, nawet w handlu pietruszką):
środa: 1,00040004 zł
czwartek: 1,00040012 zł
piątek: 1,00080024
.
.
następny poniedziałek: 1,00140084

W ujęciu tygodniowym cena średnia wzrosła zatem o ~0,0014 zł czyli +0,14% podczas gdy dane nad wykresem infromują, iż zmiana tygodniowa wyniosła +1,4%.
Istotnie, ceny średnie w Warszawie mają olbrzymi wpływ na tą rozbieżność :))

Analityk napisał:

A to jakieś inne zasady matematyki stosuje się dla całej Polski, a inne dla konkretnego miasta?
Radzę poćwiczyć zadania z 2 klasy o procencie składanym...

Procent składany ? :DDD Proszę się już dalej nie kompromitować. Jeśli ogląda Pan wykres średniej ARYTMETYCZNEJ to logiczne, że mieszkania z Warszawy jeśli ich jest znaczna część, mają duży wpływ na ogólną średnią.

Witam.
Rzeczywiście w wyceniaczu był błąd i dla większości lokacji do wyceny używane były stare ogłoszenia. Przepraszamy za ten błąd, wszystko już działa poprawnie.

Natomiast co do "ściemy" na wykresie - taka jest matematyczna rzeczywistość. Faktem jest jak napisał nao że największy udział w cenach ogólnopolskich mają ceny dla Warszawy - po prostu jest tam zdecydowanie najwięcej ofert. Dlatego jeżeli kogoś nie interesuje Warszawa to bardziej miarodajne będą wykresy dla województwa/miasta.

Procent składany? To nie SKO, to ceny mieszkań :).

Bo się sprawdza konkretne miasto a nie cały kraj, wszystko spada praktycznie, poza Warszawą, a warszawa to 50% ogłoszeń

A to jakieś inne zasady matematyki stosuje się dla całej Polski, a inne dla konkretnego miasta?
Radzę poćwiczyć zadania z 2 klasy o procencie składanym...

Analityk napisał:

Ten wykres to niezła ściema :))
Obserwowałem go przez jakieś 7 tygodni. Co dzień zmiana dzienna była jakieś +0,02%, bez wyjątku, po czym na koniec tygodnia zmiana tygodniowa standardowo od +1,4% do +1,6%. Ta sama niekonsekwencja z tygodniowym i miesięcznym wynikiem :)
zcze w marcu ciężko było coś znaleźć w cenie 4500/m2.
...

Bo się sprawdza konkretne miasto a nie cały kraj, wszystko spada praktycznie, poza Warszawą, a warszawa to 50% ogłoszeń

Ten wykres to niezła ściema :))
Obserwowałem go przez jakieś 7 tygodni. Co dzień zmiana dzienna była jakieś +0,02%, bez wyjątku, po czym na koniec tygodnia zmiana tygodniowa standardowo od +1,4% do +1,6%. Ta sama niekonsekwencja z tygodniowym i miesięcznym wynikiem :)
Teraz widzimy, że cena wzrosła rok do roku :)
Jak komuś się chce jeszcze taką manipulację uskuteczniać?
Obserwuję oferty na wszystkich popularnych serwisach od ponad roku, na szczęście prowadzę własną statystykę. W porównaniu z marcem tego roku, na dzień 3 czerwca 2009 liczba ofert w moim mieście wzrosła o jakieś 450. A średnia i mediana maleje w oczach. Znaleźć teraz mieszkanie nie wymagające remontu ani nakładów finansowych poniżej 4 tys/m2 to już żaden problem, podczas gdy jeszcze w marcu ciężko było coś znaleźć w cenie 4500/m2.

Podobnie z wyceniaczem :) Interesowałem się jednym mieszkaniem w konkretnej lokalizacji i sprawdzałem na przestrzeni ok 3 miesięcy jak się zmienia jego wartość w Wyceniaczu. Otóż, ona się nie zmienia. A właściwie zmieniła się tylko raz, ale za to jak - z 292 tys. na 255,6 tys. i to w ciągu jednego dnia...
Bez komentarza. Ci co wklepują te ceny z palucha, juz pewnie wiedzą o jakie mieszkanie chodzi.
Moja rada: dajcie sobie spokój z tym serwisem, a zacznijcie sami obserwować oferty...

I mamy wzrost ceny rok do roku +0.40% :)

Oczom nie wierzę. Cena średnia znowu powyżej 7000 i pnie się w górę. Co jest grane? A ja czekam na ceny poniżej 3000/m we Wrocławiu.

Ceny mają do czego wracać: http://www.szybko.pl/raport-1.html. Kilka średnich cen z raportu szybko.pl z IV kw. 2005 roku:
* Wrocław: 3,468 zł
* Kraków: 4,398 zł
* Warszwa: 4,752 zł
* Gdańsk: 2,713 zł

za 2 miechy cena m2,bedzie w warszawie 3000zl.i wkoncu ci pazerni posrednicy dostana po d...ie.

Super.
Bo w naszym mieście(Zielona Góra) biura nieruchomości pakują ogromną kase w artykuły reklamowe o rzekomym zastoju sprzedaży i końcu spadków cen...Cha, cha
Jakby mało dotychczas zarobili..
A swoją drogą budownictwo społeczne powinno się opamiętać z cenami za wynajem mieszkania.
U nas KTBS życzą sobie za wynajem 61 m mieszkania około 54 tys plus co miesiąc około 9.10 zł za metr?!! I to są mieszkania dla tych uboższych??
Toż to rozbój.
Jeżeli za 130 000 można na rynku wtórnym spokojnie znaleźć całkiem normalne i własne.
Czyli za 600 zł czynszu spłacasz swój kredyt.
Że nikt się tym KTBS i TBS -om nie wziął za tyłki co oni z kasą wyczyniają?

W takim razie kwiatki działające w drugą strone również są. Chodzi mianowicie o TBS, które ze swojej specyfiki zaniżają realna wartość cen nieruchomości w danej lokalizacji.
http://www.otodom.pl/index.php?mod=search&act=searchResults&qid=24113328&activeTab=
Więc pewnie w jakimś mniejszym lub większym stopniu obie skrajności sie rownoważa i wskaźnik cen jest w miare wiarygodny.

Bodziozo napisał:

Tutaj można zobaczyć przykład sztucznie zawyżanej ceny: http://www.otodom.pl/index.php?mod=show&insId=1247448- 17 196 PLN/m2 zapewne agencja nieruchomości w wycenie uwzględniła złote klamki :) Dobrze, że prócz średniej w Waszym serwisie jest też mediana.

Takich kwiatków jest obecnie dużo. Są fajne segmenty w cenie około 550.000zł i 2 razy mniejsze w gorszej lokalizacji i gorszym wykończeniu w 2 razy wyższej cenie.

Oznacza to tyle, że część osób już się obudziła i sprzedaje dużo taniej od cen ofertowych ze świadomością, że za rok mogliby o takiej cenie tylko pomarzyć. Są też developerzy, firmy obrotu nieruchomościami i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym którzy wierzący, że ceny nie mogą spaść.

Moja sugestia co do dalszego rozwoju serwisu to wprowadzenie możliwości porównania danej oferty w kilku źródłach. Oferta tej samej nieruchomości jest wystawione na allegro, oferty.net, stronach kilku agencji nieruchomości itd. często są podane różne ceny ofertowe. Fajnie gdyby podając np. metraż mieszkania, lokalizacje i kilka innych danych można było sprawdzić rozbierzności w cenach.

Odkąd ceny w Warszawie zaczęły zauważalnie spadać - ceny ofertowe, przy jednoczesnym stałym wzroście ilości mieszkań do sprzedaży to będzie spadek, a pikowanie w dół.

nic sie nei broni, czekamy na wiosenny wysyp mieszkan od deweloperow.

poziom 7 tyś zł widać się kolejny raz broni...

lecimy lecimy w dół